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Keynes y la actividad inmobiliaria
GERARDO ROGER FERNÁNDEZ* : Llevamos unos meses en que el desarrollo inmobiliario se encuentra en clara desaceleración. El aumento de los tipos de interés del Banco Central Europeo, el agotamiento de la demanda de viviendas de renta libre y el efecto-contagio de la crisis hipotecaria norteamericana explican el cambio de signo en el proceso «desarrollista» que caracterizaba al sector desde finales de los noventa. Conviene recordar que tras construirse más viviendas que nunca (entre 600.000 y 800.000 viviendas por año en el periodo 1998-2005), su precio ascendió un 150%, cinco veces y media más que el IPC en esos años, y el precio del suelo en un 500%, quince veces más.
Pero más grave aún ha sido la dramática caída en la producción de vivienda protegida. Si al principio de los años noventa la ratio viviendas protegidas-libres alcanzaba el 30%, en la primera mitad de los dos mil bajó al 10%. Se comprende así la desesperación de muchísimos ciudadanos, sobre todo jóvenes, «cautivos» de la vivienda protegida, que ven imposible la realización de sus proyectos de vida salvo que recurran a endeudamientos vitalicios, siempre sometidos al riesgo de una sobrevenida subida de intereses imposible de absorber.
Por ello sea bienvenido el esfuerzo económico que los poderes públicos han puesto últimamente en servicio para impulsar la promoción de vivienda protegida, tanto en propiedad como en alquiler. Así, en 2007 la ratio protegidas/libres ya ha remontado más del 50% y continúa aumentando.
Este sensible aumento ha sido posible, en gran medida, por la puesta en disposición de importantes contingentes de suelo público, fundamentalmente de titularidad estatal. Pero junto a este «plan de choque», debe disponerse una estrategia a medio-largo plazo que venga a impedir la dramática situación vivida desde mediados de los noventa. Y para ello, lo más inteligente es hacer efectivo el viejo aforismo: «La mejor política de vivienda es una buena política de suelo».
Así, la regulación establecida en la reciente Ley de Suelo, que dispone una reserva mínima del 30% con destino a vivienda protegida, se manifiesta como la primera línea adecuada, colocándose en el mercado, junto al resto de usos y tipologías de renta libre, solares de valor tasado oficialmente que posibiliten la promoción de vivienda protegida. De hecho, diversas legislaciones autonómicas ya han legislado en este sentido, como por ejemplo el País Vasco, donde asciende al 75%.
Una segunda medida establecida por la nueva Ley de Suelo consiste en regular la participación pública en las plusvalías que la propia Administración genera con el planeamiento, cuantificándose entre el 5% y el 15% del valor del suelo urbanizado y obligando a que las parcelas edificables correspondientes tengan que destinarse a la promoción de vivienda protegida, lo que producirá una adecuada y catalizadora presencia pública en el mercado de suelo.
Téngase en cuenta que este porcentaje público de plusvalías equivaldrá al 30%-40% de la reserva de suelo para vivienda protegida, con lo que se constata el importante papel de la Administración en el proceso y la considerable oferta de suelo para satisfacer la demanda social de vivienda a precios asequibles.
Pero estas medidas resultan insuficientes si no se adoptan otras complementarias que permitan, en los casos de suelos públicos, el mantenimiento de esa titularidad propiciándose el régimen de alquiler y, sobre todo, el escasamente conocido régimen del derecho de superficie que la ya nueva ley regula y amplía intencionada y pormenorizadamente. De nuevo la experiencia del País Vasco en esta materia es paradigmática, como demuestra la política de vivienda en las grandes ciudades vascas.
Asimismo, el suelo reservado para promoción privada deberá garantizar su destino final a los ciudadanos de rentas medias, evitando su vulneración a causa de irregularidades en la enajenación o facilitando su descalificación y retorno al mercado libre al cabo de un tiempo. Por ello, medidas como el mantenimiento de su calificación a lo largo de la vida útil, así como la intervención pública en la identificación de su adjudicatario, son disposiciones inteligentes de concertación público-privada que vendrán a impedir el lamentable escenario de fraude que, tan a menudo, ha venido sufriendo el mercado privado de la vivienda protegida.
Esperemos que la lamentable experiencia de los últimos años no vuelva a repetirse y que la aplicación de las nuevas disposiciones legales de la Ley de Suelo 8/2007, con la necesaria complementariedad de las legislaciones autonómicas y del planeamiento municipal, consiga una razonable satisfacción del mandato constitucional para garantizar el derecho ciudadano a la vivienda, y, adicionalmente, disponer de un importante contingente de recursos públicos aplicados responsablemente en su promoción, que junto a la potenciación de la inversión en obra pública, sobre todo en infraestructuras de comunicaciones y transportes, termine por conformar una rediviva política de tipo keynesiano que venga a compensar, intencionadamente, la ralentización económica que está sufriendo el mercado inmobiliario privado.
* Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.